利息費用到底是不是價外費用

　　收取的這一部分利息費用是做為房款的價外費用并入房款，同時一并開具不動產銷售發票繳納9%(新項目)的增值稅呢，還是做為另外收取業主的資金占用費，后續與房款銷售發票分開開具，開具6%的資金占用費發票呢?

一、什么是價外費用

　　根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》第六條規定：銷售額為納稅人銷售貨物或者應稅勞務向購買方收取的全部價款和價外費用。價外費用包括價外向購買方收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、包裝費、包裝物租金、儲備費、優質費、運輸裝卸費以及其他各種性質的價外收費。

二、價外費用的常規理解

　　從上述價外費用的概念，我們也許不難看到，開發商由于銷售房屋不能及時收到房款，允許業主在一段時間內延期支付，但同時收取銷售房款的延期付款利息，它是符合上述增值稅條例中關于價外費用涵蓋的內容，應該做為房款的價外費用并入房款總額中，而不能獨立的做為開發商收取的資金占用費，按資金占用費開具和繳納各種稅費。

三、利息費用是否屬于價外費用需要注意的關鍵點

　　通過上述分析，那是不是可以理解為只要開發商收取業主的利息費用，都應該做為價外費用并入房款總額呢，這里有一個重要的因素，就是開發商與業主的合同到底是如何約定的?

　　(一)銷售房屋的主合同明確做了約定的相關財稅處理：

　　1、利息費用屬于房款的價外費用：

　　如果開發商與業主在簽定房屋銷售合同時，就明確在主合同中一并約定，業主由于自身原因，無法將款項及時支付給開發商，而是約定分期支付，同時開發商收取業主一定的利息費用，那么這種情況下，利息費用就屬于房款的價外費用。

　　2、利息費用納稅義務發生時間及發票開具：

　　(1)開發商收到延期付款利息的納稅義務發生時間同房屋銷售的納稅義發生時間一致，以約定和收取的時間為準;

　　(2)開發商收到延期付款利息，應當正常開具發票，選擇的開票編碼應該同“銷售不動產”選擇的編碼一致。

　　(3)由于利息費用屬于房款的價外費用，不論是增值稅、企業所得稅還是土地增值稅，都應連同房屋銷售價款一并并入并計算繳納。

　　(二)雙方除簽定銷售房屋的主合同外，還單獨簽署了借款協議的相關財稅處理：

　　1、利息費用不屬于房款的價外費用：

　　如果開發商與業主正常簽定了房屋銷售合同，到了業主應付款日期，雙方再次達成約定，并單獨簽署了借款協議，則該利息費用應按照借款利息計算繳納增值稅，不屬于房款的價外費用。

　　2、利息費用納稅義務發生時間及發票開具：

　　(1)開發商收到業主的利息費用，屬于增值稅應稅行為，應當按照借款利息(一般納稅人6%)的稅率交稅;

　　(2)開發商收到業主的利息費用的納稅義務發生時間根據雙方單獨簽訂的借款協議約定的時間為準;

　　(3)開發商收到業主的利息費用，應當正常開具發票，選擇的開票編碼為“資金占用費”;

　　(4)開發商收到的利息費用屬于“其他業務收入”范疇，應并入企業的應納稅所得額合并繳納企業所得稅;

　　(5)因該利息費用不屬于開發商銷售房屋的價外費用，因此開發商收到的利息費用不繳納土地增值稅。