利息費用是否屬于價外費用需要注意

利息費用是否屬于價外費用需要注意的關鍵點

　　通過上述分析，那是不是可以理解為只要開發商收取業主的利息費用，都應該做為價外費用并入房款總額呢，這里有一個重要的因素，就是開發商與業主的合同到底是如何約定的?

　　(一)銷售房屋的主合同明確做了約定的相關財稅處理：

　　1、利息費用屬于房款的價外費用：

　　如果開發商與業主在簽定房屋銷售合同時，就明確在主合同中一并約定，業主由于自身原因，無法將款項及時支付給開發商，而是約定分期支付，同時開發商收取業主一定的利息費用，那么這種情況下，利息費用就屬于房款的價外費用。

　　2、利息費用納稅義務發生時間及發票開具：

　　(1)開發商收到延期付款利息的納稅義務發生時間同房屋銷售的納稅義發生時間一致，以約定和收取的時間為準;

　　(2)開發商收到延期付款利息，應當正常開具發票，選擇的開票編碼應該同“銷售不動產”選擇的編碼一致。

　　(3)由于利息費用屬于房款的價外費用，不論是增值稅、企業所得稅還是土地增值稅，都應連同房屋銷售價款一并并入并計算繳納。

　　(二)雙方除簽定銷售房屋的主合同外，還單獨簽署了借款協議的相關財稅處理：

　　1、利息費用不屬于房款的價外費用：

　　如果開發商與業主正常簽定了房屋銷售合同，到了業主應付款日期，雙方再次達成約定，并單獨簽署了借款協議，則該利息費用應按照借款利息計算繳納增值稅，不屬于房款的價外費用。

　　2、利息費用納稅義務發生時間及發票開具：

　　(1)開發商收到業主的利息費用，屬于增值稅應稅行為，應當按照借款利息(一般納稅人6%)的稅率交稅;

　　(2)開發商收到業主的利息費用的納稅義務發生時間根據雙方單獨簽訂的借款協議約定的時間為準;

　　(3)開發商收到業主的利息費用，應當正常開具發票，選擇的開票編碼為“資金占用費”;

　　(4)開發商收到的利息費用屬于“其他業務收入”范疇，應并入企業的應納稅所得額合并繳納企業所得稅;

　　(5)因該利息費用不屬于開發商銷售房屋的價外費用，因此開發商收到的利息費用不繳納土地增值稅。