土地增值稅怎么計算(土地增值稅怎么計算增值額)

存量房是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋。存量房嚴格意義上來講是存量資產(chǎn)，存量房主要包括開發(fā)商開發(fā)樓盤的尾盤、開發(fā)商抵押給銀行的房屋、債權人手上的房屋、個人手上的房屋、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大塊，都是處于空置的房屋。

這個五大塊存量房中，前兩種屬于新房銷售（即開發(fā)商銷售開發(fā)產(chǎn)品），后三類屬于二手房（即舊房）銷售。房屋銷售的情形不一樣轉讓時計算土地增值稅的扣除也是不一樣。那么在實際操作過程中，對于后三種銷售舊房時如何準確的掌握和控制將對于土地增值稅的交納影響非常重大，下面為大家整理了銷售舊房土地增值稅扣除項目確定的方法。

政策依據(jù)：

一）財稅字〔1995〕48號文規(guī)定關于轉讓舊房如何確定扣除項目金額的問題，轉讓舊房的應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。其中，舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋和建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。

二）財稅〔2006〕21號文規(guī)定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《土地增值稅暫行條例》第六條、第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5％的計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不得作為加計5％的基數(shù)。

三）財稅字〔2006〕21號文規(guī)定，關于轉讓舊房準予扣除項目的計算問題：對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收。

根據(jù)以上政策依據(jù)，納稅人計算轉讓二手房土地增值稅的扣除項目的確定分為以下三種方法：

一、以舊房及建筑物的評估價作為扣除項目

1、取得土地使用權所支付的金額。包含取得土地使用權時繳納的契稅，同時要求必須取得土地出讓票據(jù)且實際支付地價款。未支付地價款或不能提供支付憑據(jù)的，不允許扣除。

2、房屋的評估價格：

評估價格=房地產(chǎn)重新購建價格x成新度折扣率

房地產(chǎn)重新購建價格：指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)全新狀況的估價對象的必要支出及應得利潤。

3、與轉讓有關的稅金：

城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅。

4、評估費。

因隱瞞、虛報成交價格等而按評估價格計稅時的評估費不可扣。

案例：

2021年12月某企業(yè)轉讓5年前自建的一棟辦公樓，合同注明不含稅轉讓收入8000萬元，當年購入土地支付地價款及稅費2200萬元，該辦公樓的原值為4000萬元，已提折舊1000萬元，已知該辦公樓重置成本5000萬元，成新度為70%。繳納與轉讓該辦公樓相關稅金444萬元（不含增值稅）該企業(yè)在計算土地增值稅時允許扣除項目金額為多少？

解析扣除項目為：

（1）取得上地使用權支付的金額2200萬元

（2）評估價格5000*70%＝3500萬元

（3）轉讓有關的稅金444萬元

（4）評估費0萬元

扣除項目合計：2200+3500+444+0＝6144（萬元）

二、不能取得評估價格，能提供購房發(fā)票的，可以按發(fā)票法扣除。

1、不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除，作為地價和評估價?？鄢痤~=發(fā)票價（1+5%x年數(shù)）

友情提示（1）發(fā)票所載金額

營業(yè)稅發(fā)票：發(fā)票所裁金額；

增值稅普通發(fā)票：價稅合計金額;

增值稅專用發(fā)票：不含增值稅金額加上不允許抵扣的進項稅額。

友情提示（2）發(fā)票所載金額×[1+（轉讓年度-購買年度）×5%]

購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿 12個月但超過6個月的，可視為一年。

例如8個月為零年，20個月即1年8個月為2年。13個月為1年；25個月為2年。

2、與轉讓有關的稅金。

城建稅、教育費附加、地方教育附加 、印花稅、 契稅 。

友情提示：購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

案例：

2021年12月，某公司銷售自用廠房，不能取得評估價格，該公司提供的購房發(fā)票（營業(yè)稅發(fā)票）所載購房款為1500萬元，購房時繳納契稅45萬，購買日期為2010年10月。允許扣除的轉讓環(huán)節(jié)相關稅費100萬元。該公司在計算土地增值稅時允許扣除項目金額為多少？

解析：納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格但能夠提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%加計扣除。

該公司在計算土地增值稅允許扣除項目金額時的“每年”是指按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿 12個月但超過6個月的，可視為一年。2010年10月至2021年12月共計11年2個月，按11年計算。

發(fā)票所載金額及加計金額為：1500x（1+11×5%）＝2325（萬元）

轉讓有關的稅金：購買時的契稅及轉讓環(huán)節(jié)的相關的稅費45+100＝145

該公司在計算土地增值稅允許扣除項目金額為：2325+145＝2470（萬元）

三、既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的由稅務機關核定扣除項目。

《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，對于隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的、提供扣除項目金額不實的、轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。主管稅務機關也可以按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅。

所稱的隱瞞，虛報房地產(chǎn)成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉讓土地使用權、地上建筑物及其附著物價款的行為。所稱的提供扣除項目金額不實的，是指納稅人在納稅申報時不據(jù)實提供扣除項目金額的行為。所稱的轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的，是指納稅人申報的轉讓房地產(chǎn)的實際成交價低于房地產(chǎn)評估機構評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當理由的行為。?

隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，應由評估機構參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估。稅務機關根據(jù)評估價格確定轉讓房地產(chǎn)的收入。提供扣除項目金額不實的，應由評估機構按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權時的基準地價進行評估。稅務機關根據(jù)評估價格確定扣除項目金額。轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的，由稅務機關參照房地產(chǎn)評估價格確定轉讓房地產(chǎn)的收入。