經(jīng)營性質(zhì)指的是什么(公司經(jīng)營性質(zhì)指的是什么)

土地管理法實施條例

第三十七條　國土空間規(guī)劃應當統(tǒng)籌并合理安排集體經(jīng)營性建設(shè)用地布局和用途，依法控制集體經(jīng)營性建設(shè)用地規(guī)模，促進集體經(jīng)營性建設(shè)用地的節(jié)約集約利用。

鼓勵鄉(xiāng)村重點產(chǎn)業(yè)和項目使用集體經(jīng)營性建設(shè)用地。

概念和分類

集體建設(shè)用地主要包括：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)用地和公共設(shè)施用地，以及農(nóng)村居民住宅用地。集體建設(shè)用地所有權(quán)歸集體所有，農(nóng)民享有使用權(quán)，使用期限無規(guī)定。農(nóng)村的集體建設(shè)用地分為三大類：宅基地、公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營性用地。農(nóng)村集體建設(shè)經(jīng)營性用地，是指具有生產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的農(nóng)村建設(shè)用地?！鞭r(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)所使用的農(nóng)村集體建設(shè)用地，如過去的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，可以進入城市的建設(shè)用地市場，享受和國有土地同等權(quán)利。

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入市條件

集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市有三個主要條件：一是必須是規(guī)劃確定的。規(guī)劃包括土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，現(xiàn)在正在編制“多規(guī)合一”的國土空間規(guī)劃，國土空間規(guī)劃應當統(tǒng)籌并合理安排集體經(jīng)營性建設(shè)用地布局和用途。也就是說，編制國土空間規(guī)劃非常重要，如果不納入國土空間規(guī)劃，包括作為詳細規(guī)劃的村莊規(guī)劃，今后是無法安排使用的。二是必須是經(jīng)營性用途的。也就是主要用于工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，屬于公共公益用途的，不在這個范圍。三是必須要登記。只有經(jīng)過依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，才可入市使用。

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主要來源

主要有兩種來源：一是存量。也就是現(xiàn)有的集體建設(shè)用地。二是新增。今后每年可安排一定的新增建設(shè)用地指標，只轉(zhuǎn)不征，使其成為可入市的集體經(jīng)營性建設(shè)用地。新《土地管理法》第二十三條規(guī)定：土地利用年度計劃應當對本法第六十三條規(guī)定的集體經(jīng)營性建設(shè)用地作出合理安排。

還有一種來源，就是通過盤活利用閑置宅基地，使其成為可入市的集體經(jīng)營性建設(shè)用地。2019年9月30日，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部印發(fā)的《關(guān)于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》 提出：“鼓勵利用閑置住宅發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點的休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿、文化體驗、創(chuàng)意辦公、電子商務等新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)，以及農(nóng)產(chǎn)品冷鏈、初加工、倉儲等一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項目?！钡@個文件表述不夠嚴謹，沒有體現(xiàn)規(guī)劃管控、用途管制和依法登記。2021年6月28日，河北省委農(nóng)村工作領(lǐng)導小組印發(fā)《河北省農(nóng)村閑置宅基地盤活利用指導意見》，提出“允許農(nóng)村集體經(jīng)濟組織在妥善處理產(chǎn)權(quán)和補償關(guān)系后，在農(nóng)民自愿前提下，依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設(shè)用地依法登記后，按照規(guī)劃確定的用途，穩(wěn)妥有序引導集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市。”河北這個文件表述是非常嚴謹?shù)?，而且允許“廢棄的集體公益性建設(shè)用地”也可轉(zhuǎn)變?yōu)榧w經(jīng)營性建設(shè)用地。

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可使用情形

使

可使用集體經(jīng)營性建設(shè)用地的，主要指工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，鼓勵鄉(xiāng)村重點產(chǎn)業(yè)和項目使用集體經(jīng)營性建設(shè)用地。

最新規(guī)定是，保障性租賃住房也可以使用集體經(jīng)營性建設(shè)用地。2021年6月24日，國務院辦公廳出臺《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，提出：人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，在尊重農(nóng)民集體意愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)城市人民政府同意，可探索利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房；應支持利用城區(qū)、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利區(qū)域的集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可通過自建或聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營保障性租賃住房；建設(shè)保障性租賃住房的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。

需要注意的是，目前有些開發(fā)商打著“農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市”的旗號，借“民宿”之名，實際占用集體建設(shè)用地建“別墅”，繼續(xù)搞“小產(chǎn)權(quán)房”，公開對外銷售，這是現(xiàn)行法律法規(guī)不允許的。

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使用方式

主要是出讓和出租兩種方式。新《土地管理法》第六十三條規(guī)定：土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。

對如何出讓和出租，具體要求是兩個“應當”：一是應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務。二是應當經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

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使用年限

參照國有建設(shè)用地使用年限。《土地管理法實施條例》第四十三條規(guī)定：集體經(jīng)營性建設(shè)用地的出租，集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設(shè)用地執(zhí)行，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。

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二級市場

可以通過二級市場正常流轉(zhuǎn)。《土地管理法》第六十三條規(guī)定；通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人簽訂的書面合同另有約定的除外。

《土地管理法實施條例》第四十三條補充規(guī)定：通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押的，雙方應當簽訂書面合同，并書面通知土地所有權(quán)人。

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程序規(guī)定

第一步：自然資源主管部門提出規(guī)劃條件和相關(guān)要求。新《土地管理法實施條例》第三十九條規(guī)定：土地所有權(quán)人擬出讓、出租集體經(jīng)營性建設(shè)用地的，市、縣人民政府自然資源主管部門應當依據(jù)國土空間規(guī)劃提出擬出讓、出租的集體經(jīng)營性建設(shè)用地的規(guī)劃條件，明確土地界址、面積、用途和開發(fā)建設(shè)強度等。市、縣人民政府自然資源主管部門應當會同有關(guān)部門提出產(chǎn)業(yè)準入和生態(tài)環(huán)境保護要求。

第二步，編制出讓、出租方案。新《土地管理法實施條例》第四十條規(guī)定：土地所有權(quán)人應當依據(jù)規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準入和生態(tài)環(huán)境保護要求等，編制集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等方案，并依照《土地管理法》第六十三條的規(guī)定，由本集體經(jīng)濟組織形成書面意見，在出讓、出租前不少于十個工作日報市、縣人民政府。市、縣人民政府認為該方案不符合規(guī)劃條件或者產(chǎn)業(yè)準入和生態(tài)環(huán)境保護要求等的，應當在收到方案后五個工作日內(nèi)提出修改意見。土地所有權(quán)人應當按照市、縣人民政府的意見進行修改。集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等方案應當載明宗地的土地界址、面積、用途、規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準入和生態(tài)環(huán)境保護要求、使用期限、交易方式、入市價格、集體收益分配安排等內(nèi)容。

第三步：出讓并簽訂合同：新《土地管理法實施條例》第四十一條規(guī)定：土地所有權(quán)人應當依據(jù)集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等方案，以招標、拍賣、掛牌或者協(xié)議等方式確定土地使用者，雙方應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、用途、規(guī)劃條件、使用期限、交易價款支付、交地時間和開工竣工期限、產(chǎn)業(yè)準入和生態(tài)環(huán)境保護要求，約定提前收回的條件、補償方式、土地使用權(quán)屆滿續(xù)期和地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物處理方式，以及違約責任和解決爭議的方法等，并報市、縣人民政府自然資源主管部門備案。未依法將規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準入和生態(tài)環(huán)境保護要求納入合同的，合同無效；造成損失的，依法承擔民事責任。合同示范文本由國務院自然資源主管部門制定。

第四步：交費和辦理登記。新《土地管理法實施條例》第四十二條　集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用者應當按照約定及時支付集體經(jīng)營性建設(shè)用地價款，并依法繳納相關(guān)稅費，對集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)以及依法利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)，依法申請辦理不動產(chǎn)登記。

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使用權(quán)收回

可以由村集體依法收回。《土地管理法》第六十六條規(guī)定：有下列情形之一的，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織報經(jīng)原批準用地的人民政府批準，可以收回土地使用權(quán)：（一）為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的；（二）不按照批準的用途使用土地的；（三）因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。依照前款第（一）項規(guī)定收回農(nóng)民集體所有的土地的，對土地使用權(quán)人應當給予適當補償。收回集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)，依照雙方簽訂的書面合同辦理，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。

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