房地產(chǎn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間如何確定

　　很多朋友都知道，房企在預(yù)收房款時，需要開具編碼為602(銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款)的不征稅發(fā)票(零稅率普票);但是很多人困惑的是，房地產(chǎn)企業(yè)究竟何時正式核算增值稅，停止預(yù)征行為呢?

　　關(guān)于這個問題，財稅[2016]36號文有一段高度概況的條款描述，寥寥百字，非常精煉。但是對于很多財務(wù)小白來說，看了這樣的表述，表示還是一臉懵逼。

　　[2016]36號附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》

第四十五條增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時間為：

　　*納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

　　*收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。

　　*取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

　　上述表述實際上包含了三個前提條件：發(fā)生應(yīng)稅行為+收到錢或是簽了房屋銷(預(yù))售合同而且合同上注明了付款日期(未注明的，按交房日)，當(dāng)然還有一個情形就是開了票給客戶，當(dāng)然咯，這里的發(fā)票指的是增值稅專用發(fā)票(并不是預(yù)征階段的零稅率普票)。

　　所以這里存在著幾個重要的業(yè)務(wù)節(jié)點：

　　①應(yīng)稅行為發(fā)生日;

　　②收錢日;

　　③售房合同上注明了應(yīng)付款時間(區(qū)分實際付款時間);

　　④合同上未注明付款時間的，看實際交房日(權(quán)屬轉(zhuǎn)移);

　　⑤開具增值稅發(fā)票日

　　大家記住這幾個時間點，咱們后面用得上。

　　什么是應(yīng)稅行為

　　應(yīng)稅行為，就房地產(chǎn)企業(yè)而言，咱們翻譯成鄉(xiāng)間土話，大概包含了三層意思：

　　1、買賣雙方簽署了售房合同，并且合同中約定了交房時間;

　　2、實際交房;

　　3、辦結(jié)不動產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)

　　從民法的角度出發(fā)，對于不動產(chǎn)的物權(quán)固定需要通過權(quán)屬登記才能生效。但是稅法和民法那是兩個體系，不能混淆。從稅法來說，只要合同一簽訂，經(jīng)濟(jì)行為隨即發(fā)生。如果售房合同中約定了交房時間，只要這個時間一經(jīng)過，就能認(rèn)定為已經(jīng)發(fā)生了應(yīng)稅行為。當(dāng)然，實際交房也好，辦結(jié)權(quán)屬登記也罷，很明顯是發(fā)生了經(jīng)濟(jì)行為的明證，因此后兩個行為動作被界定為應(yīng)稅行為的發(fā)生，更是毫無爭議。

　　從實務(wù)出發(fā)，我們很容易得出結(jié)論，最后一層意思，亦即辦結(jié)權(quán)屬登記一般而言都是發(fā)生在最后，那么我們僅需要考慮的是，前兩個行為動作誰發(fā)生在先，我們即可認(rèn)定，此時的應(yīng)稅行為已然發(fā)生。

收訖銷售款項VS取得索取銷售款項憑據(jù)VS開具發(fā)票

　　如何理解這個收訖銷售款呢?瀝嘔君認(rèn)為，如果合同約定交房日或者實際交房日這兩個時間點均未到達(dá)的話，哪怕你這個時候收到全款了，那也只是預(yù)征增值稅。根據(jù)國稅總局公告2016年第18號的相關(guān)規(guī)定，“一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅”。由此可見，收到款項并不是必然發(fā)生增值稅納稅義務(wù)的充分條件，還要看應(yīng)稅行為發(fā)生了沒有，因為這是個大前提。

　　取得索取銷售款項憑據(jù)，又是什么意思呢?簡單理解就是看售房合同上約定的付款日期。只要這個時間一到，稅務(wù)局就默認(rèn)你房企收到房款了。從現(xiàn)實角度出發(fā)，也不難理解稅務(wù)局之所以這么設(shè)計條款的初衷所在。客戶付款一般只會提前，很少有延后的。除非你是打算放棄購買了，否則你會愿意搭上那無謂的延遲支付違約金嗎?

　　最后要解決的，是關(guān)于開具發(fā)票日的界定。首先明確一點，這里所說的“發(fā)票”，指的是適用稅率的增值稅發(fā)票，而不是預(yù)收房款階段所開的零稅發(fā)票。其次，特別需要關(guān)注一點，發(fā)票開出去了，就一定代表增值稅納稅義務(wù)發(fā)生了嗎?NO!還是看應(yīng)稅行為。什么是應(yīng)稅行為發(fā)生的標(biāo)志?合同約定的交房日或?qū)嶋H交房日，這兩個時間點其中之一到達(dá)了沒有?如果答案是否定的，那么此時的增值稅納稅義務(wù)仍未被激活。