發布日期:2022-06-28 17:03:49
1.一般納稅人，符合條件，10月向個人出租住房取得的不含稅收入為50萬元，開具增值稅普通發票，應當如何辦理增值稅納稅申報
按照《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》(2021年第24號)規定適用減按1.5%計算繳納增值稅政策的，納稅人應當在辦理10月所屬期增值稅納稅申報時，在《增值稅及附加稅費申報表附列資料(一)》(本期銷售情況明細)“二、簡易計稅方法計稅”中“5%征收率的服務、不動產和無形資產”行“開具其他發票”列填寫銷售額為50萬元和稅額為2.5萬元(50萬元×5%=2.5萬元)，同時將按銷售額的3.5%計算的應納稅額減征額1.75萬元，計入《增值稅及附加稅費申報表(一般納稅人適用)》“應納稅額減征額”及《增值稅減免稅申報明細表》減稅項目相應欄次。
2.小規模納稅人并按月申報納稅，已在本市住建局備案，10月向個人出租住房取得的不含稅收入為20萬元，未開具發票。
按照《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》(2021年第24號)規定適用減按1.5%計算繳納增值稅政策的，納稅人應當在辦理10月稅款所屬期增值稅納稅申報時，將減按1.5%征收率征收增值稅的銷售額20萬元，填寫在《增值稅及附加稅費申報表(小規模納稅人適用)》“應征增值稅不含稅銷售額(5%征收率)”的“服務、不動產和無形資產”欄次;對應減征的增值稅應納稅額7000元(20萬元×3.5%=7000元)，填寫在《增值稅及附加稅費申報表(小規模納稅人適用)》“本期應納稅額減征額”及《增值稅減免稅申報明細表》減稅項目相應欄次。
六、會計處理
企業應當按照企業會計準則和《增值稅會計處理規定》(財會〔2016〕22號)中關于減免增值稅的相關規定進行會計處理，并將免稅部分計入“其他收益”。
七、房產稅減征優惠
1.企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房或符合規定的保障性租賃住房，減按4%的稅率征收房產稅。
【重要提醒】享受這一政策的企事業單位、社會團體以及其他組織納稅人，需確保住房或符合規定的保障性租賃住房承租方為以下兩類群體：個人和專業化規?；》孔赓U企業，其中專業化規?；》孔赓U企業即企業在開業報告或者備案城市內持有或者經營租賃住房1000套(間)及以上或者建筑面積3萬平方米及以上的企業。各省有關部門可根據租賃市場發展情況，對本地區全部或者部分城市在50%的幅度內下調標準。
2.如何進行準確的應納稅額計算
減按4%的稅率征收房產稅，指的是從租計稅方法下的房產稅計算方式。同時根據財稅[2016]43號文件規定：房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅。因此享受該項政策的納稅人房產稅應納稅額計算如下：
(1)一般納稅人
增值稅采用一般計稅方法：房產稅應納稅額=含增值稅的租金÷(1+9%)×4%;
增值稅采用簡易計稅方法：房產稅應納稅額=含增值稅的租金÷(1+適用征收率)×4%
假設C公司為一般納稅人向專業化規模化住房租賃企業出租住房，2021年1-9月取得租金收入105萬元(含稅)，10-12月取得租金收入80萬元(含稅)，并均按9%稅率繳納了增值稅，則該納稅人房產稅應納稅額=1050000÷(1+9%)×12%+800000÷(1+9%)×4%=14495413元。
(注：政策自2021年10月1日起施行，故需分段計算)
2.小規模納稅人
房產稅應納稅額=(含增值稅的租金÷(1+適用征收率)×4%)÷2
提示：在2021年12月31日前小規模納稅人房產稅可以減半征收哦!
假設D公司為小規模納稅人向專業化規模化住房租賃企業出租住房，2021年1-3季度取得租金收入200萬元(含稅)，第4季度取得租金收入60萬元(含稅)，并按5%征收率繳納了增值稅，則該納稅人房產稅應納稅額=(2000000÷(1+5%)×12%+600000÷(1+5%)×4%)÷2=125714元。
注：政策自2021年10月1日起施行，故需分段計算
這里需要提醒大家，本項政策是在原政策“對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產稅”的基礎上擴大了適用范圍，如出租給個人則無需分段計算。
八、政策執行規定
1.自2021年10月1日起，一般納稅人出租房產，可以區分不同業務分別適用政策：一是向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇按照5%征收率減按1.5%計算繳納增值稅，且一經選擇，無論向個人出租的住房是2016年4月30日前或此后取得的，均應按照5%征收率減按1.5%計算繳納增值稅。二是向單位出租2016年4月30日前取得住房，以及向單位和個人出租2016年4月30日前取得非住房的出租收入，可以繼續選擇適用簡易計稅方法按照5%征收率計算繳納增值稅，也可以適用一般計稅方法計稅。
2.一般納稅人發生財政和國家稅務總局規定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更。
3.向單位出租住房取得的收入，不適用24號公告規定的增值稅減稅政策。上述單位，包括企業、行政單位、事業單位、軍事單位、社會團體及其他單位。
4.向個人出租商鋪等非住房取得的收入，不適用24號公告規定的減按1.5%征收率計算繳納增值稅政策。
5.向個人出租住房的全部收入選擇適用簡易計稅方法或一般計稅方法，不能區分不同承租對象或不同筆承租業務分別適用一般計稅方法或簡易計稅方法。
6.納稅人出租不動產，不動產所在地與其機構所在地不在同一縣(市)的，納稅人應按規定在不動產所在地預繳增值稅后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。公司的個人出租住房業務選擇適用24號公告規定的減按1.5%征收率簡易計稅政策，則在異地向個人出租住房取得的出租收入，也相應按照1.5%預征率在不動產所在地預繳增值稅，將對應的銷售額、1.5%的預征率等信息填入《增值稅及附加稅費預繳表》對應欄次，并向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
7.符合條件的保障性租賃住房
符合規定的保障性租賃住房具體指利用非居住存量土地、非居住存量房屋和房屋建設的保障性租賃住房。
出租符合規定的保障性租賃住房的同時，還需要取得由市縣人民政府組織有關部門聯合審查建設方案后出具的保障性租賃住房項目認定書，才能享受相關優惠哦!
8.優惠享受程序
納稅人享受《公告》中的優惠政策，只需按規定進行減免稅申報，并將不動產權屬、房屋租賃合同、保障性租賃住房項目認定書等相關資料留存備查即可，無需備案哦!
九、政策依據
《財政部、稅務總局、住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》(財政部、稅務總局、住房城鄉建設部公告2021年第24號)